法律常識

某張姓女子去（九十六）年以六百多萬元，將臺北市一棟房屋賣給鄭姓婦人，不僅隱瞞房客跳樓自殺，還辯稱屍體不在屋內不算凶宅，臺北地方法院審理後認為，房屋有人跳樓死在屋外仍屬凶宅，張女刻意隱瞞要負瑕疵擔保責任，判決張女要退給鄭婦一成半房價近八十七萬元。

這起凶宅買賣糾紛發生於去年七月，鄭婦看中張女的九樓的電梯公寓，雙方最後以六百一十八萬元成交。交屋當天，鄭婦的女兒從鄰居處得知房屋曾有人自殺，詢問張女後，張女才坦承交屋前四個月，房客從房間窗戶跳樓自殺。鄭家不滿張女惡意欺瞞房客自殺，不僅拒付尾款五十八萬餘元，還要求退三成房價。張女則辯稱，房客跳樓自殺，身體跳出即脫離室內不在屋內，不算凶宅，還批評鑑價報告，認為不能依臺灣民間習俗「自殺冤魂會停留在室內」認定凶宅。

本案臺灣臺北地方法院９６年度訴字第８４３４號民事判決則認為，有非自然身故情事的房屋即一般所稱之「凶宅」，雖然沒有法律上的定義，但依一般不動產買賣的交易慣例，是指「曾發生凶殺或自殺致死之情事」的房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，但就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內的住戶來說，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，依照估價學理適合性原則而言，應認屬於物之瑕疵。

再者，房屋是否因為曾有人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀面及心理層面之範疇，復因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此，在判斷一房屋是否為「凶宅」，應考量事件發生的經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生凶殺或自殺致死」之「人」應死於屋內為必備要件。本件系爭房屋跳樓之人的死亡地點雖然並非在屋內，仍屬「凶宅」，鄭婦主張依民法第354、第359條規定，請求減少價金為有理由，乃判決鄭婦可減少房屋總價一成五的價金。

民法 第 354 條 （物之瑕疵擔保責任與效果）
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於
買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約
預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

第 359 條 （物之瑕疵擔保效力（一）－解約或減少價金）
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得
解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人
僅得請求減少價金。